L’indemnité d’occupation est une forme d’indemnisation ou une compensation que le possesseur d’une habitation reçoit, lorsque son bien est occupé par une tierce personne sans droit ni titre. Les cas les plus courants sont ceux des locataires avec un bail échu et non renouvelé, ou en attente d’éviction du logement, les propriétés indivises occupées par un seul des bénéficiaires ou le cas de divorce des époux, lorsqu’un seul des époux continue à occuper la maison familiale jusqu’au partage ou à la vente.
En droit de l’immobilier, cette forme de compensation permet aux propriétaires d’obtenir une somme, calculée selon plusieurs facteurs par un juge, quand ce dernier ne peut profiter de la jouissance de son bien.
Les articles 544, 1240, 1342 et 815-9 du Code civil, encadrent et réglementent l’application de l’indemnité d’occupation.
Quel est le montant d'une indemnité d'occupation ?
Le montant à payer est étudié au cas par cas à Paris. Les méthodes de calcul de l’indemnité d’occupation sont différentes s’il s’agit d’un litige lors d’une location, d’une propriété indivise suite à une donation ou une succession ou l’utilisation d’un logement par un époux suite à un divorce.De nombreux facteurs sont pris en compte lors du calcul de la somme à accorder au demandeur, notamment la valeur locative de la propriété ou un pourcentage de la valeur foncière.
L'indemnité d'occupation est calculée en fonction de plusieurs critères
Lorsque les indemnités d’occupation sont calculées à partir de la valeur locative, le juge demande une estimation de cette valeur réalisée par plusieurs agences immobilières. Elle prend en compte le cours de la location par rapport au quartier et à l’état du bien.
Elles peuvent aussi être estimées à partir d’un pourcentage de la valeur foncière. Généralement, ce pourcentage est de 4 à 6 % par an.
En cas de divorce, chacun des deux époux à des droits sur la maison familiale. Le droit de la famille lors d’un divorce prévoit une indemnisation pour l’époux qui n’habite plus le domicile. Dans ce cas, des abattements sur la valeur locative comme la précarité de l’occupation, l’état du bien, l’hébergement habituel des enfants sont pris en compte dans le calcul.
En matière de droit commercial, un abattement de précarité peut être pris en compte, l’indemnisation attribuée est donc susceptible d’être inférieure à la valeur locative.
Est-ce que l'indemnité d'occupation est obligatoire ?
Cette indemnisation n’est pas forcément obligatoire, malgré le fait qu’une seule personne occupe un logement en bien commun ou en dehors de la validité du bail. Il existe des cas où elle n’est pas demandée par le possesseur de la maison.
Dans un cas de divorce à Paris par exemple, quand les deux époux sont propriétaires au même titre d’une demeure, et que seul l’un d’entre eux occupe la maison après le divorce, une indemnisation de l’autre n’est pas obligatoire. Ce cas se présente généralement lorsque le divorce se fait à l’amiable, l’époux qui quitte le domicile conjugal ne demande pas cette compensation.
Par contre pour les cas de locataires mauvais payeurs qui voient son bail résilié et qui attendent l’expulsion, le demandeur a tout intérêt à faire valoir ses droits sur sa propriété, car il y a un réel préjudice financier.
L'indemnité d'occupation est généralement requise - Notamment lorsqu'un occupant reste dans un logement après la fin de son droit de jouissance
Une indemnisation est généralement demandée lorsqu’il s’agit d’une résidence occupée par un locataire, alors que son droit de bail n’est pas renouvelé ou qu’il attend un jugement d’expulsion. Le demandeur qui est censé recevoir un loyer est donc privé de la jouissance de son bien, car une tierce personne habite dans sa propriété sans contrepartie. Une indemnisation, qui n’est pas un loyer, est ainsi usuellement demandée en compensation dut fait qu’il ne puisse pas jouir de son bien à sa guise.
Quelles sont les règles légales entourant l'indemnité d'occupation ?
- L’article 544 du Code civil relatif au droit de propriété stipule qu’un propriétaire a le droit de jouir de son bien tout en faisant bon usage. Si pour quelques raisons que ce soit, il est obligé de céder ce privilège pendant un certain temps, il peut demander des dommages et une compensation.
- L’article 1240 du Code civil prévoit cette réparation pour les préjudices subis.
- L’article 815-9 du Code civil réglemente les propriétés en indivision. Il stipule qu’au cas où un indivisaire utilise seul la propriété, une compensation peut lui être demandée par les autres indivisaires qui ne bénéficient pas de l’utilisation du bien commun.
- À Paris, chaque situation est étudiée au cas par cas par les juges en charge de l’affaire. Les articles du Code civil sont appliqués, cependant, en matière d’indexation du montant, selon la Cour de cassation, l’appréciation des juges est souveraine (Avis n° 17010 du 04 juillet 2017).
- Le débiteur est donc tenu légalement de payer la compensation qui lui est demandée. Il a le droit de la contester auprès du tribunal, mais une fois que les Juges de fonds ont statué en sa défaveur, il n’a plus d’autres recours.
Une approche à l’amiable sera dans un premier temps tentée pour le recouvrement de la somme auprès du débiteur. Au cas où cette approche serait un échec, il faut faire appel à un juge à Paris pour demander la condamnation du débiteur au paiement suivant le montant fixé par ce dernier. L’article 815-11 prévoit la possibilité d’un paiement fractionné annuellement ou mensuellement.
Comment demander une indemnité d'occupation lors d'un litige immobilier ?
En cas de litige en immobilier, une demande d’indemnité d’occupation doit être déposée dans un délai de 5 ans, sinon, il y aura prescription.
Avant toute chose, une démarche à l’amiable dont le but est de faire cesser l’utilisation privative des lieux doit être faite. Cette approche peut se faire par courrier adressé à l’occupant. Si cette démarche n'aboutit pas à une libération des lieux, vous pouvez entamer une procédure judiciaire par voie d’assignation ou de citation en apportant la preuve de l’échec de la démarche à l’amiable.
Pour la procédure, il est conseillé de faire appel à un avocat à Paris pour vous assister. Un professionnel vous épaulera tout au long de la procédure. Lors de la démarche à l’amiable, la présence d’un avocat est déjà un grand atout qui peut persuader l’autre partie à libérer la propriété et éviter ainsi d’aller en justice. En cas de procédure judiciaire et après, votre avocat vous prodiguera des conseils avisés et veillera à protéger vos intérêts pour procéder au recouvrement de l’indemnisation et obtenir l’éviction de l’occupant.
Une personne est ainsi en droit de demander une indemnité lorsqu’elle ne peut pas jouir librement de son bien. En cas de procédure judiciaire, il appartient à un juge de fixer l’indemnisation doit reçu en compensation. Cette procédure peut être demandée par une seule ou plusieurs indivisaires au même titre, et elle n’est pas obligatoire.
Que vous soyez propriétaire, locataire, faisant partie d’une indivision, ou époux sur le point de divorcer, il est important de bien connaître cette notion d’occuper et de compensation afin de prévenir tout type de litige ou de conflit
